Schönheitsreparaturen und Endrenovierung
Unwirksame Klauseln in Mietverträgen

Axel R. Linden
Rechtsanwalt

Mieter gehen heutzutage fast schon selbstverständlich davon aus, daß sie während der Mietdauer zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, oder daß sie bei Auszug aus der Wohnung eine Endrenovierung durchführen müßen. Eine derartige generelle Verpflichtung gibt es jedoch nicht.

Nach dem Gesetz hat vielmehr zunächst einmal außchließlich der Vermieter die Pflicht die Mietsache zu erhalten und die regelmäßige Renovierung der Räume durchzuführen. Um von dieser gesetzlichen Grundregelung abzuweichen, ist immer eine entsprechende Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter notwendig.

In der Praxis geschieht dies meist mit vorformulierten Klauseln (AGB). Aber hier ist Vorsicht geboten, nicht jede Klausel, die die Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt, ist auch zuläßig. So hat der BGH im Juni 2004 (VIII ZR 361/03) Klauseln für nichtig erklärt, die den Mieter verpflichten, unabhängig von der tatsächlichen Abnutzung nach einem starren Fristenplan Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Danach sind insbesondere Klauseln unwirksam, nach denen der Mieter "mindestens" oder "immer" oder "auf jeden Fall" in festgelegten Intervallen renovieren muß.

Wirksam sind hingegen Klauseln, die dem Mieter die Pflicht für die Durchführung der "laufenden" oder der "erforderlichen" Schönheitsreparaturen" auferlegen, oder Klauseln, die klarstellen, daß etwaige Renovierungsfristen nur Richtwerte sind.

Aber auch derartige Klauseln können im Einzelfall noch unwirksam sein, wenn z.B. zusätzlich ohne Berücksichtigung der letzten Schönheitsreparaturen dem Mieter auch noch die Pflicht einer vollständigen Endrenovierung auferlegt wurde. Es lohnt sich also, die einzelnen Klauseln im Mietvertrag einmal genauer prüfen zu laßen.