Mietrechtsreform ist beschlossene Sache

Axel R. Linden
Rechtsanwalt

Nachdem der Bundesrat am 1.2.2013 dem Mietrechtänderungsgesetz zugestimmt hat, werden die Neuregelungen am 1.5.2013 in Kraft treten. Der Zeitpunkt des Inkrafttretens hängt noch von der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt ab.

Ein Ziel des Gesetzes ist u.a. die Bekämpfung des Mietnomadentums und die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln.

Künftig wird es möglich sein, einem Mieter direkt fristlos zu kündigen, wenn dieser mit der Zahlung der Mietkaution in einer Höhe in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Bislang wurde von den Gerichten die Nichtzahlung der Mietkaution nicht als Grund für eine fristlose Kündigung akzeptiert; es war regelmäßig zunächst eine Abmahnung erforderlich und es konnte anschließend nur ordentlich wegen einer Vertragspflichtverletzung gekündigt werden.

Zum Schutz vor den erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen, die durch lange Räumungsprozesse und den währenddessen auflaufenden Mietrückständen dem Vermieter entstehen, hat der Gesetzgeber nunmehr die Möglichkeit geschaffen, den Mieter zu verpflichten, während der Dauer des Prozesses, die laufende Miete als Sicherheit zu hinterlegen. Befolgt ein Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzuges diese Hinterlegungsanordnung nicht, besteht sodann die Möglichkeit eine einstweilige Verfügung zu erwirken, mit der dann die Räumung sofort vollstreckt werden kann.

Wenn der Vermieter bereits im Besitz eines Räumungsurteils ist und dieses vom Gerichtsvollzieher vollstreckt werden soll, stellt sich manchmal heraus, dass die Wohnung von einer dem Vermieter bislang unbekannten Person bewohnt wird. Da das Räumungsurteil nur gegenüber der Person vollstreckt werden kann, die im Räumungsurteil benannt wurde, ist eine Zwangsräumung in derartigen Fällen nicht möglich. Dem Vermieter blieb bislang nichts anderen übrig, als einen neuen langwierigen Räumungsprozess gegen den bislang unbekannten Bewohner anzustrengen. Nunmehr hat der Gesetzgeber auch in diesen Fällen die Möglichkeit geschaffen, im Wege einer einstweiligen Verfügung die Räumung gegen den bislang unbekannten Bewohner durchzusetzen.

Die neuen gesetzlichen Regelungen sind zweifellos keine Garantie dafür, dass einem Vermieter durch Mietbetrüger, Mietnomaden und Räumungsprozesse keinerlei finanzielle Schäden entstehen; etwaige Verluste und Mietausfälle können jedoch deutlich reduziert werden.